SCR गाइड

FAR और ग्राउंड कवरेज क्या है — UP की 2025 बिल्डिंग बायलॉज़ आसान भाषा में

FAR बताता है कि प्लॉट पर सभी मंज़िलों को मिलाकर कुल कितना निर्माण हो सकता है। ग्राउंड कवरेज बताता है कि प्लॉट की ज़मीन का कितना हिस्सा इमारत से ढका जा सकता है। दोनों बिल्डिंग बायलॉज़ और प्लॉट के सामने की सड़क की चौड़ाई पर निर्भर करते हैं।

जानकारी जांची गई: 20 अक्टूबर 2026

FAR (फ़्लोर एरिया रेशियो) = सभी मंज़िलों का कुल कवर्ड एरिया ÷ प्लॉट का क्षेत्रफल।¹ यानी FAR बताता है कि प्लॉट पर ऊपर-नीचे मिलाकर कुल कितना निर्माण हो सकता है। ग्राउंड कवरेज बताता है कि प्लॉट की ज़मीन का कितना हिस्सा इमारत के नीचे आ सकता है। उत्तर प्रदेश की 2025 की मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ में ग्राउंड कवरेज का कोई तय प्रतिशत नहीं रखा गया है: ज़रूरी सेटबैक छोड़ने के बाद जितनी जगह बचे, उतना कवरेज मिल सकता है।²

हिसाब कैसे लगाएं: एक उदाहरण

मान लीजिए प्लॉट 200 वर्ग मीटर का है:

स्थिति	हिसाब	नतीजा
FAR 1.5 हो	200 × 1.5	सभी मंज़िलें मिलाकर 300 वर्ग मीटर तक
FAR 2.0 हो	200 × 2.0	सभी मंज़िलें मिलाकर 400 वर्ग मीटर तक
सेटबैक के बाद 130 वर्ग मीटर बचे	ग्राउंड कवरेज 130 वर्ग मीटर	FAR 2.0 पर करीब तीन मंज़िल (130 × 3 = 390)

यह सिर्फ़ समझाने के लिए है। असली सीमा प्लॉट के भू-उपयोग, सड़क की चौड़ाई, सेटबैक, ऊंचाई और पार्किंग के नियमों से तय होती है। सही आंकड़े के लिए प्राधिकरण से मिलान ज़रूरी है।

कवर्ड एरिया में क्या नहीं गिना जाता: बायलॉज़ की परिभाषा के मुताबिक़ कवर्ड एरिया प्लिंथ के ऊपर का ढका हिस्सा है। बगीचा, बाउंड्री वॉल और खुला चबूतरा जैसी चीज़ें इसमें नहीं गिनी जातीं।¹

FAR के चार हिस्से

2025 की मॉडल बायलॉज़ FAR को चार हिस्सों में बांटती हैं:¹²

शब्द	मतलब
बेस FAR (BFAR)	बायलॉज़ में मुफ़्त मिलने वाला FAR
खरीदने योग्य FAR (PFAR)	बेस FAR के ऊपर तय सीमा तक, फ़ीस देकर
प्रीमियम खरीदने योग्य FAR (PPFAR)	कुछ श्रेणियों में PFAR के ऊपर, ज़्यादा फ़ीस पर
अधिकतम FAR (MFAR)	तीनों को मिलाकर अधिकतम सीमा

सड़क की चौड़ाई से फ़र्क: बेस FAR चार सड़क-वर्गों के हिसाब से अलग है: 12 मीटर तक, 12 से 24 मीटर, 24 से 45 मीटर, और 45 मीटर या ज़्यादा।² चौड़ी सड़क पर खरीदने योग्य FAR की सीमा भी बढ़ती है; 45 मीटर या ज़्यादा चौड़ी सड़क पर प्रीमियम FAR और अधिकतम FAR की सीमा नहीं रखी गई है।²

रिहायशी और ग्रुप हाउसिंग के मुख्य नियम (2025 मॉडल बायलॉज़)

विषय	नियम
प्लॉटेड रिहायशी, अधिकतम FAR	2.0, सड़क की चौड़ाई चाहे जितनी हो²
ग्रुप हाउसिंग, बेस FAR	पहले से बसे (बिल्ट-अप) इलाके में 2.0, नए इलाके में 3.0²
ग्राउंड कवरेज	सेटबैक छोड़कर अधिकतम; पहले यह 20–40% के बीच था²
सेटबैक	15 मीटर तक ऊंची इमारत के लिए 5 मीटर तक तर्कसंगत किया गया; 25 मीटर से ऊंची इमारत में अधिकतम फ़्रंट सेटबैक 16 से घटाकर 12 मीटर²
एकल-इकाई घर की ऊंचाई	15 मीटर, अधिकतम तीन मंज़िल²
बहु-इकाई रिहायशी भवन	17.5 मीटर (स्टिल्ट सहित), अधिकतम चार मंज़िल²
घर में दूसरे काम	25% FAR तक होमस्टे, पेइंग गेस्ट या पेशेवर का दफ़्तर, पार्किंग की शर्त के साथ; 25% FAR में नर्सरी, क्रेच या प्ले स्कूल²
छोटे प्लॉट	100 वर्ग मीटर तक के रिहायशी और 30 वर्ग मीटर तक के व्यावसायिक प्लॉट के लिए सिर्फ़ 1 रुपये का पंजीकरण²

बाकी इमारतों के लिए ऊंचाई की आम पाबंदी हटाई गई है, पर एयरपोर्ट के आसपास और धरोहर स्थलों के पास की वैधानिक सीमाएं लागू रहती हैं।² लखनऊ में एयरपोर्ट के आसपास निर्माण करने वालों के लिए यह बात अहम है; एयरपोर्ट की जानकारी लखनऊ एयरपोर्ट पेज पर है।

मेट्रो के पास ज़्यादा FAR (TOD): मॉडल बायलॉज़ में ट्रांज़िट ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) ज़ोन में FAR बेस FAR के प्रतिशत के रूप में तय है: 12 मीटर सड़क पर 150%, 12–24 मीटर पर 250%, 24–45 मीटर पर 350%, और 45 मीटर या ज़्यादा पर कोई सीमा नहीं।² विस्तार TOD पेज पर है।

कौन सा नियम आप पर लागू है

LDA की वेबसाइट के "Rules and By Laws" पेज पर दो तरह के नियम हैं: 2025 की "Model Building Construction and Development Byelaws and Model Zoning Regulations" (हिंदी और अंग्रेज़ी), और 2008 की विकास प्राधिकरण भवन निर्माण एवं विकास उपविधि (2011, 2016 और 2018 के संशोधनों सहित)।³

इसलिए:

अपने प्लॉट का प्राधिकरण पहचानें। लखनऊ में LDA, SCR के दूसरे शहरों में वहां का विकास प्राधिकरण।
पूछें कि आपके प्लॉट पर कौन सी उपविधि और किस तारीख़ से लागू है। पहले से मंज़ूर लेआउट में अलग शर्तें हो सकती हैं।
प्लॉट का भू-उपयोग और सामने की सड़क की चौड़ाई कागज़ पर पक्की करें। FAR इन्हीं दो पर टिका है।
नक्शा ऑनलाइन बिल्डिंग प्लान अप्रूवल सिस्टम (map.up.gov.in) से जमा होता है।⁴ पूरी प्रक्रिया नक्शा पास पेज पर है।

2025 की बायलॉज़ में भरोसे पर आधारित ऑनलाइन मंज़ूरी का भी प्रावधान है। लाइसेंसशुदा तकनीकी व्यक्ति के बनाए नक्शे के लिए सरकारी सड़क पर 300 वर्ग मीटर तक के एकल-इकाई घर, मंज़ूर लेआउट में 500 वर्ग मीटर तक के रिहायशी और 200 वर्ग मीटर तक के व्यावसायिक भवन मध्यम जोखिम श्रेणी में रखे गए हैं।²

आपके लिए इसका मतलब

प्लॉट खरीदने वाले: प्लॉट के सामने की सड़क की चौड़ाई सिर्फ़ सुविधा नहीं, कानूनी हक़ भी तय करती है। ब्रोशर में लिखी सड़क की चौड़ाई लेआउट प्लान से मिलाएं।
घर बनाने वाले: FAR 2.0 पूरा पाने के लिए खरीदने योग्य FAR की फ़ीस लग सकती है। बजट बनाते समय इसे जोड़ें।
फ़्लैट खरीदने वाले: बिल्डर के मंज़ूर नक्शे में जितनी मंज़िलें हैं, उससे ज़्यादा बनी हों तो सवाल पूछें। प्रोजेक्ट का RERA पंजीकरण भी देखें।
कारोबारी: घर के 25% FAR तक पेशेवर दफ़्तर या होमस्टे की छूट है, पर पार्किंग की शर्त के साथ।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

FAR 2 का मतलब क्या है?

FAR 2 का मतलब है कि सभी मंज़िलों का कुल कवर्ड एरिया प्लॉट के क्षेत्रफल का दोगुना तक हो सकता है। 150 वर्ग मीटर के प्लॉट पर यह 300 वर्ग मीटर हुआ। सेटबैक, ऊंचाई और पार्किंग के नियम भी साथ में मानने होते हैं।

UP में रिहायशी प्लॉट पर अधिकतम FAR कितना है?

2025 की मॉडल बायलॉज़ के मुताबिक़ प्लॉटेड रिहायशी विकास में अधिकतम अनुमन्य (खरीदने योग्य FAR मिलाकर) FAR 2.0 है, सड़क की चौड़ाई चाहे जितनी हो। बेस FAR सड़क की चौड़ाई के हिसाब से इससे कम हो सकता है।

100 वर्ग मीटर के प्लॉट पर घर बनाने के लिए नक्शा पास कराना ज़रूरी है?

2025 की मॉडल बायलॉज़ में 100 वर्ग मीटर तक के रिहायशी प्लॉट के लिए सिर्फ़ 1 रुपये का पंजीकरण बताया गया है। अपने प्राधिकरण में यह नियम लागू है या नहीं और उसकी शर्तें क्या हैं, यह नक्शा पास से पहले प्राधिकरण से पुष्टि करें।

खरीदने योग्य FAR (परचेज़ेबल FAR) क्या होता है?

यह बेस FAR के ऊपर तय सीमा तक का अतिरिक्त FAR है, जो प्राधिकरण को तय फ़ीस देकर लिया जाता है। फ़ीस के नियम बायलॉज़ के अध्याय 9 में हैं।

घर में कितनी मंज़िल बना सकते हैं?

मॉडल बायलॉज़ में एकल-इकाई रिहायशी भवन की ऊंचाई 15 मीटर और अधिकतम तीन मंज़िल, और बहु-इकाई रिहायशी भवन की 17.5 मीटर (स्टिल्ट सहित) और अधिकतम चार मंज़िल बताई गई है। एयरपोर्ट और धरोहर के पास अलग पाबंदियां लागू रहती हैं।